Membina Bumbung | Minggu Ke-11

Kerja membina bumbung secara keseluruhannya mengambil masa 1 minggu. Cuaca begitu baik tidak hujan di sepanjang proses membina bumbung.

Ada satu sudut dibahagian bumbung yang tidak bersambung, dan bila aku tegur Tukang Said, dia kata "alaaah...itu tak mengapa...sudah kuat ituuuuu."
Aku malas nak bertegang urat dengan Tukang, aku cuma bertindak komplen kat kontraktor dan ayat aku pada kontraktor begini : 

minta ingatkan Tukang tentang kualiti kerja jgn diabaikan. Kita tak bercakap tentang kekuatan kayu tetapi lebih melihat kepada kualiti kerja. Umpamanya kalau roda kereta yang mempunyai 4 skru tetapi bila kita tukar tayar, Cina kedai hanya pasang balik 3 skru. Kita dah perasan dan dah tegur pasal 1 skru yang tak dipasang tapi bila Cina kedai tu kata "3 skru pun sudah kuat maaaa... tak perlu pasang 4."

Persoalannya - adakah kita boleh terima jawapan itu. Memang roda kereta takkan tercabut dengan hanya dipasang 3 skru yang diikat dengan kuat. BUKAN SOAL KEKUATAN DI SINI TETAPI LEBIH KEPADA KUALITI KERJA! 


Tulisan Italic kat atas tu adalah lebih kurang mesej aku kpd kontraktor. 

Katalah aku ada kedai tayar dan Tukang Said datang kedai aku tukar tayar, pastu aku pasang 3 skru aje. Kalau dia tanya kenapa tak pasang 4 skru balik? Aku akan jawab "...sini aku kasi tahu...3 skru sudah cukup kuat Mas, roda tidak bisa tercabuttttt....tak perlu 4 skru, lagipun bila tambah skru nanti roda jadi berat, kurang laju mobilnya dan petrolnya nanti tinggi." Agak-agaknya dia nak bayar aku ke kalau aku bagi jawapan macam tu?

Serentak dengan kerja membina bumbung, seorang mengopek papan lantai slab dan 2 orang mula menaikkan pasir ke tingkat atas.

Kontraktor Telah Lempar Tuala Putih | Minggu Ke-15

Faham ke maksud tajuk di atas. Jika didalam sukan tinju apabila coach melemparkan tuala putih ke dalam gelanggang, maka, itu bermaksud coach telah memutuskan untuk menyerah kalah walaupun peninjunya nampak masih terus bertahan. Untuk mengelakkan keadaan menjadi lebih buruk, coach mahu perlawanan dihentikan.

Dalam kes rumah aku ni, sudah 7 hari kerja-kerja di tapak projek dilakukan oleh seorang pekerja bersama isterinya. Dan, hari ini langsung tidak kelihatan pekerja tersebut yang juga merupakan tukang bagi projek ini.

Kontraktor telah dipanggil dan hasil perbincangan seperti yang telah aku jangka, TAMBAHAN KOS! Aku memang naik angin betul bila kes ini berakhir macam ni. Bagaimana seorang kontraktor boleh melepaskan tanggungjawabnya dengan tidak mematuhi sebutharga yang telah dipersetujui dan ditandatangani bersama. Senangla run project macam gini, buat dulu, bila tak cukup tambah, bila tak cukup tambah. Ingat ini buat reban ayam hape ke? Kalau macam gini caranya (jenis bila tak cukup tambah, bila tak cukup tambah), semua orang pun boleh jadi kontraktor termasuk aku. Apa taknya, panggil Indon, pastu bayar gaji hari dan barang kita beli sendiri. Tujuan kita lantik kontraktor ialah mereka buatkan costing yang merangkumi upah kerja dan bahan binaan, jika cost dalam bajet owner, sudah tentu owner akan bersetuju dengan sebutharga yang diberikan. Sekiranya projek bermasalah, kontraktor MESTI bertanggungjawab untuk menyiapkan projek tersebut dalam apa jua keadaan sekali pun.

Kes-kes sebegini memang banyak berlaku dan aku tak sangkan pula boleh terjadi kat aku sebab Param adalah jiran aku dan telah punya pengalaman menguruskan projek ubahsuai rumah di sekitar Fasa 7, Bandar Tasik Kesuma. Ini tak termasuk projek-projek rumah yang dia uruskan di luar Bandar Tasik Kesuma. Jika projek-projek dia ditempat lain yang bermasalah sudah tentu kesannya merebak ke projek aku. Aku rasakan inilah yang berlaku pada projek rumah aku ni. Projek rumah aku ni dia uruskan bersama dengan partnernya yang bernama Aizat dari Bandar Rinching.

Nampak sangat mereka tidak memantau projek ini dengan baik. Pada pagi ini mereka masih terkial-kial nak senaraikan apakah kerja-kerja yang pending. Dan lagi bertambah pelik, baru pagi ni nak kira berapa kos tambahan. Kalau dah tahu projek bermasalah, by right, semua perkiraan tu dah dibuat lebih awal. Jadi bila owner tanya berapa kos tambahan, sudah tentu satu kos tambahan yang lebih hampir tepat dapat diberikan. 

Mengikut rangka perjanjian bayaran berdasarkan pada jadual dibawah, pihak kontraktor sepatutnya menyiapkan kerja-kerja ubahsuai sehingga peringkat ke-4. Namun begitu masih banyak kerja-kerja yang masih belum dilaksanakan pada peringkat ke-4. Contohnya pemasangan jubin masih belum dilakukan. Ini adalah kerja "terbesar" dalam peringkat ke-4 ini. Itu belum termasuk pemasangan tingkap dan pintu. Kontraktor ada menyuarakan hasrat untuk bayaran peringkat ke-5 dibayar lebih awal, namun tidak mungkin aku dapat melepaskan bayaran tersebut selagi kerja-kerja peringkat ke-4 belum disempurnakan.

PERINGKAT	BAYARAN	KERJA-KERJA YANG PERLU DILAKUKAN
1	PAID	·         Menanda tapak binaan ·         Mengorek tanah untuk membuat sum ·         Membina tapak gajah ·         Menyediakan frame besi untuk tiang tunggak ·         Membina tiang tunggak
2	PAID	·         Menyediakan formwork untuk slab dan beam ·         Menyediakan conduit pendawaian ·         Siapan piping ·         Membina slab konkrit dan beam konkrit ·         Mendirikan batu-bata
3	PAID	·         Memasang trusters ·         Memasang lapisan kalis haba ·         Memasang bumbung ·         Siapan pendawaian letrik
4	PAID	·         Siapan plaster dinding ·         Memasang frame tingkap dan pintu ·         Pemasangan aksesori tandas ·         Pemasangan jubin
5	PENDING	·         Siapan undercoat ·         Sentuhan terakhir dan lain-lain
6	PENDING	·         Siapan mengecat luar dan dalam

Sekarang aku tengah berfikir, apakah tindakan yang patut aku lakukan sekarang. Ada berapa perkara yang ada dalam pelan tindakan aku antaranya :

• Ambil tindakan undang-undang melalui Tribunal Pengguna. Aku pun memang dah ada pengalaman dengan kes Tribunal Pengguna yang mana aku menang kes tu.
• Menerima opsyen pertama dari pihak kontraktor untuk menambah RMXXK. 
  Ini namanya menyelesaikan masalah kontraktor bukannya menyelesaikan masalah aku.
• Menerima opsyen kedua dengan meneruskan projek. Upah kerja harian diberikan dan barang-barang dibeli oleh owner. Ini juga namanya menyelesaikan masalah kontraktor bukannya menyelesaikan masalah aku.
• Aku sendiri yang menguruskan baki projek. Cari pekerja Indon ke Bangla ke dan beli barang binaan.

Projek yang telah bermula pada 18-Dis-2013 kini telah menemui jalan buntu pada 20-Mar-2014. 

Semoga penyelesaian kepada segala masalah ini dipermudahkanNya. InsyaAllah.

Masalah Ubahsuai Rumah

Satu isu amat ditakuti oleh setiap orang apabila mula merancang untuk mengubahsuai rumah. Perkara utama yang sentiasa menghantui pemilik rumah ialah :

• Mampukah projek ubahsuai rumah disiapkan dalam tempoh yang telah dipersetujui diantara pemilik rumah dan kontraktor.
• Mampukah projek ubahsuai rumah disiapkan mengikut harga yang telah dipersetujui diantara pemilik rumah dan kontraktor.

Dua faktor di atas merupakan masalah ubahsuai rumah yang kerap didengari dan ianya adalah risiko yang perlu dihadapi oleh setiap pemilik rumah. Kebanyakan pemilik rumah masih boleh bertoleransi sekiranya projek terlewat dari jadual tetapi dalam hal yang berkaitan dengan faktor kewangan, selalunya pemilik rumah tidak dapat bertolak-ansur dengan kontraktor. Memanglah, ada kalanya kelewatan projek juga akan menyumbang kepada masalah kewangan. Sebagai contoh, sekiranya pemilik rumah terpaksa menyewa rumah lain untuk memudahkan kerja-kerja pengubahsuaian rumah, sudah tentulah kos sewaan rumah akan terus meningkat. Mungkin elok juga jika kos sewaan rumah ini ditanggung oleh kontraktor dan dinyatakan dalam dokumen sebutharga yang telah dipersetujui.

Graf hubungan antara kos projek dan tempoh kelewatan siap projek adalah adalah berkadar terus. Lebih lama tempoh lewat akan menyebabkan lebih tinggi kos projek secara keseluruhannya. Jadi dua faktor diatas saling berkait-rapat dengan masalah ubahsuai rumah.

Kontraktor mudah sahaja melemparkan tuala putih tanpa ada rasa penuh bertanggungjawab terhadap projek yang diuruskan. Kerapkali mereka dengan mudah menyatakan tentang kos binaan yang semakin meningkat. Bukankah peningkatan kos binaan ini telah diambilkira sewaktu proses memeterai perjanjian sebutharga? Mereka sepatutnya faham akan tempoh masa untuk disiapkan kebiasaannya sekitar 4 bulan dan tidak mungkin kos binaan meningkat dengan mendadak!

Walau seketat manapun kita memantau tahap siap sesebuah projek ubahsuai rumah, tidak akan menjamin diri pemilik rumah dari bebas daripada masalah ubahsuai rumah. Amalkan bayaran mengikut peringkat siap rumah untuk mengelakkan dari mengalami kerugian yang besar.

Pelukis Pelan Rumah

Ramai orang yang mengubahsuai rumah tanpa mempunyai pelan rumah. Ada yang beranggapan apalah sangat nak buat pelan rumah jika ubahsuai hanya melibatkan 10kaki X 20 kaki persegi sahaja dan hanya setingkat sahaja. Bukan saiz yang menjadi ukurannya di sini tetapi dari segi prosidur pihak berkuasa tempatan telah mensyaratkan setiap pemilik rumah untuk menghantar pelan rumah kepada pihak majlis untuk kelulusan.

Setelah mendapatkan kelulusan, barulah kerja-kerja ubahsuai dimulakan. Mahukah anda menerima notis pembekuan kerja ketika pembinaan sedang rancak berjalan? Tentu keadaan menjadi tidak terurus jika projek ubahsuai rumah tergendala dengan timbunan pasir, batu, kayu, besi dan sebagainya di sekeliling rumah anda. Keadaan menjadi lebih buruk sekiranya anda tidak berpindah dari rumah yang sedang diubahsuai.

Prosidur mendapatkan khidmat pelukis pelan rumah tidaklah sesukar manapun. Mungkin ramai dikalangan kita yang suka mendengar cakap orang. Ada yang kata begini, begitu, mahalla, lambatla, cekik darahla pelukis pelan dan sebagainya. Jangan dengar cakap orang, sebaliknya buat kajian di internet dari mereka yang telah berpengalaman mengubahsuai rumah. Anda sebenarnya bernasib baik menjumpai laman web ini yang akan menceritakan prosidur mendapatkan khidmat pelukis pelan rumah. Saya akan menceritakan prosidur berkenaan yang berkaitan di daerah Hulu Langat. Daerah ini ditadbir oleh pihak Majlis Perbandaran Kajang (MPKj). 

Pecahan bayaran perkhidmatan pelukis pelan rumah :

• Penyediaan lukisan dan submission ke MPKj - RM1050
• Bayaran submission (untuk MPKj) - RM209
• Bayaran cagaran (untuk MPKj) - RM300/RM500/RM600/RM700/RM1000. Bayaran cagaran ini bergantung kepada saiz binaan yang diubahsuai/ditambah. Untuk kaki lima dan car porch juga diambilkira. Kiraan adalah separuh dari saiz sebenar.
• Bayaran sewaan tong sampah (1 trip sahaja) - RM250
• Bayaran lukisan struktur bangunan - RM850. Ini meliputi penyediaan lukisan struktur bangunan, penyediaan dokumen kiraan dan pengesahan jurutera.

Itu adalah caj yang dikenakan kepada saya. Saya amat berpuashati dengan perkhidmatan oleh Busree Design kerana beliau memperincikan setiap caj yang dikenakan. Beliau seorang yang peramah dan sentiasa sudi memperuntukkan masa untuk bertemu dan berbincang akan hal-hal berkaitan pelan rumah dari segi kesesuaian saiz dan rekabentuk yang kita inginkan. Baru juga saya faham apakah itu pelukis pelan bangunan dan arkitek.

Saiz Binaan Yang Dibenarkan

Sebagai panduan asas, bagi rumah tepi, diwajibkan untuk tidak melakukan sebarang penambahan bangunan 10 kaki dari tebing longkang manakala bagi binaan atas memerlukan 15 kaki dari longkang luar. Lihat contoh seperti gambar dibawah.

Untuk bahagian belakang pula, dibenarkan sehingga maksima sekiranya lebar jalan di belakang rumah adalah 15 kaki lebar. Lihat contoh seperti gambar dibawah.

Setelah berbincang dengan pelukis pelan rumah berkenaan bayaran yang akan dikenakan, kita akan dikenakan sedikit deposit. Tak banyak pun dalam RM300 sahaja. Saja saya letakkan resit original di sini sebagai bukti cerita ini benar. Alamat syarikat ini sepertimana didalam resit. Tak ada sebarang komisyen pun.

Resit Deposit

Formula Perkiraan Bayaran Pelan Secara Ringkasnya :
A. Keluasan lantai

• Tingkat tanah - RM7/9m persegi (min RM70) 
• Tingkat pertama - RM6/9m persegi (min RM60)
• Tingkat kedua - RM5/9m persegi (min RM50)
• Tingkat ketiga - RM4/9m persegi (min RM40)
• Tingkat keempat - RM3/9m persegi (min RM30)    

B. Alat Kebersihan

• Water Closet (WC) - RM5 tiap satu
• S (sink) - RM5 tiap satu
• B (Basin) - RM2 tiap satu
• LB (Long Bath) - RM5 tiap satu
• S (Shower) - RM5 tiap satu
• U (Urinal) - RM5 tiap satu
• MH (Manhole) - RM25 tiap satu

C. Pembetung - RM25/9m persegi (min RM25)
D. Kolam renang - RM50
E. Kiraan fee bagi proses pindaan dan perubahan

• Pindaan kepada pelan tambahan - RM60
• Perubahan kepada bangunan kawasan tambahan - RM60

F. Pagar - RM50 tiap satu
G. Hoarding gates - RM3/m
H. Papan tanda - RM50
I. Permit rumah kongsi - RM200/6 bulan/unit

Berundinglah dengan pelukis pelan rumah untuk mendapatkan kiraan caj yang lebih tepat. Maklumat di atas itu adalah perkiraan secara kasar sahaja dan hanya boleh diambilkira sewaktu artikel ini diterbitkan. Bimbang jika maklumat berubah mengikut peredaran masa.

Caj Deposit Oleh Pihak Berkuasa Tempatan (MPKj)

Cagaran yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan adalah bergantung kepada saiz keluasan yang diubahsuai. Bahagian yang tidak berdinding dikira separuh dari keluasan yang dibina, contohnya jika anda membina tempat letak kereta berbumbung seluas 400 kaki persegi, maka, keluasan yang dikira adalah 200 kaki persegi. Berikut adalah kiraan cagaran bagi keluasan yang dibina.

• Kurang dari 200 kaki persegi - RM300
• Lebih 200 kaki persegi dan kurang dari 500 kaki persegi - RM500
• Lebih 500 kaki persegi dan kurang dari 1000 kaki persegi - RM600
• Lebih 1000 kaki persegi dan kurang dari 1500 kaki persegi - RM700
• Lebih 1500 kaki persegi dan kurang dari 500 kaki persegi - RM1000
• Bangunan rumah sesebuah - RM300
• Rumah kongsi - RM200

Dokumen yang perlu disediakan Oleh Pemilik Rumah

Sijil Layak Menduduki

• Perjanjian jual-beli rumah
• Bil cukai pintu yang terbaru dan buat bayaran termasuk tunggakan.
• Bil cukai tanah yang terbaru dan buat bayaran termasuk tunggakan.
• Sijil Kelayakan Menduduki yang asal.
• Salinan K/P

Tindakan Oleh Pihak Pelukis Pelan 
Selepas menerima deposit daripada pelanggan, pelukis pelan akan datang ke tapak projek untuk mengambil rumah di bahagian depan, sisi dan belakang. Setiap binaan tambahan perlu dirobohkan seperti pemasangan awning. Pihak MPKj mahukan keadaan rumah dalam keadaan asal sepertimana gambar layout didalam dokumen perjanjian jual-beli rumah (S&P agreement). Sekiranya, 5 tahun yang lalu anda telah membuat ubahsuai rumah di bahagian car porch tanpa mendapatkan kelulusan MPKj dan pada tahun ini anda bercadang untuk menyambung dapur, maka, anda perlu membuat pelan rumah bagi bahagian car porch dan bahagian dapur. Dan juga, anda akan dikenakan denda dan premium cukai tanah mungkin akan dinaikkan. 

Pelan Struktur Rumah

Dokumen Pelan Struktur Rumah

Pelan rumah yang telah disiapkan oleh mereka perlu ditandatangani oleh pemilik rumah. Seterusnya, pihak pelukis pelan akan membuat submission pelan rumah, pelan struktur, wang cagaran beserta dokumen-dokumen lain ke pihak berkuasa tempatan. Tempoh kelulusan mengambil masa kurang dari 14 hari.

Sedikit penerangan berkenaan pelan struktur rumah. Antara lain, ianya memperincikan struktur binaan dari segi :

• besar tapak tiang
• kedalaman tapak tiang
• saiz besi tetulang
• jarak pengikat besi tetulang
• struktur bumbung 

Seorang pelukis pelan yang berpengalaman berurusan dengan pihak berkuasa tempatan di daerah di mana rumah pemilik berada, tidak akan mengalami sebarang masalah dari segi submission dokumen yang tidak lengkap dan sebagainya.  

Dokumen Kelulusan Binaan

Pelukis pelan rumah sudah memahami apakah dokumen yang diperlukan oleh pihak berkuasa tempatan. Pembinaan boleh dimulakan setelah anda menerima dokumen kelulusan binaan sepertimana gambar disebelah.

Dokumen perlu dipamirkan setiap masa di tapak binaan. Pihak berkuasa tempatan secara rawak akan meninjau tapak projek untuk memastikan prosidur pembinaan dipatuhi. Pastikan tapak projek sentiasa kemas dan tidak menimbulkan rasa kurang selesa kepada jiran terdekat. Adakalanya pihak kontraktor tidak mementingkan aspek kebersihan. Contohnya bekas makanan, minuman dicampak sesuka hati oleh pekerja binaan. Bekas makanan ini mengundang wabak denggi di tapak projek.

MyDesign Done

Water Tank Zoo Negara

Projek Zoo Negara